什么样的危房才可以翻新重建？危房翻建需要遵循哪些原则，有哪些审批流程？近日，南京市规划和自然资源局发布《南京市危险房屋翻建规划管理办法》（以下简称《办法》）及政策解读。现代快报记者了解到，《办法》中，危房翻建项目仍需遵守“原址、原面积、原高度”的核心规则，但如居民确有需要，可因地制宜进行优化调整。如：因改善基础公共设施和保障基本生活需要，居住类项目厨房建筑面积每户可以增加至4平方米，卫生间建筑面积每户可以增加至2平方米。《办法》将于2024年2月18日施行。

实习生 蒋梦茹 现代快报/现代+记者 杨晓冬

明确《办法》适用范围

随着近年来城市发展方式从增量开发逐渐转为存量更新，大量房龄较老，不符合建筑设计规范的房屋亟待治理改造。《办法》明确了其适用范围，主要适用于房屋结构已严重损坏或者承重构件已属危险构件，随时可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证使用安全，经市房屋安全鉴定中心认可为C级或D级，且无法置换迁建，必须原地翻建的危险房屋。

不过，对于已纳入成片城市更新专项规划范围内的住宅类危险房屋翻建，则需按照《南京市住宅类危房治理项目规划审批与不动产登记管理工作意见》（宁规划资源〔2020〕411号）有关规定执行。

可开发一层地下空间、层高不超3.6米

记者了解到，《办法》仍然延续了危房翻建项目需遵守“原址、原面积、原高度”的核心规则，但在征得直接利害关系人同意、满足安全的大前提下，规定了可以优化调整的情形，因地制宜地规定了不同的管控规则。

一是确因原址翻建不符合现行消防规范的，可以在用地范围内适当移动房屋原址。

二是确因改善基础公共设施和保障基本生活需要，可以在其用地范围内适当增加面积。其中，居住类项目厨房建筑面积每户可以增加至4平方米，卫生间建筑面积每户可以增加至2平方米，增加面积部分免于缴纳土地出让金。

三是确有需要，可以改变屋顶形式。“平改坡”的，翻建后房屋檐口高度不得大于原房屋建筑高度，屋脊与檐口间垂直距离不得大于2.2米。“坡改平”的，翻建后房屋建筑高度不得大于原房屋檐口高度。因改变屋顶形式导致层高变化带来建筑面积增减的，应当按《南京市房产面积测算规程》重新核算建筑面积。

四是确有需要，可以开发利用地下空间。地下空间范围不得超出地上建筑物轮廓线，层数不得超过一层，层高不得超过3.6米。个人居住类项目，可免于缴纳土地出让金。

取消立项流程，完善不动产登记程序

从便民角度，危险房屋翻建从要件上取消立项，但为了保障房屋安全，明确危房翻建的建设，申请人必须委托专业的设计、施工单位进行设计建设。同时，竣工验收结束后，申请人凭原不动产权属证明文件、建设工程符合规划的材料、地籍调查成果、房屋已竣工的材料等，依法向不动产登记部门申请不动产变更登记。土地性质及使用期限维持不变。

针对一些特殊情形，《办法》也做出了规定。对于原房屋已倒塌损毁的，可按照规划审批文件确定其原址、原高度、原面积；规划审批文件缺失的，可以综合不动产权属证明文件、历史照片、地形图等档案资料合理确定。

对于不动产权属证明文件记载建筑面积与规划审批文件批准建筑面积不一致的，以不动产权属证明文件为准。对于已取得土地证，但未取得房产证的危险房屋，如该房屋建于1990年6月18日前，其房屋实测图可以作为规划审批文件。