秦淮区石榴新村始建于上世纪50年代，距新街口商圈一步之遥。虽然在城市黄金地段，这里却曾是脏乱差的老棚户区。5月28日，作为江苏省首批、南京市首个居住类城市更新试点项目，秦淮区石榴新村城市更新项目A地块6幢新建住宅正式交房，28日至29日，200户回迁居民将相继拿到新房，原地回迁的居民们满怀期待地回到“老地方”，开启宜居新生活。从“一线天”“握手楼”密集的城中村，到舒适现代的小洋楼，居民们看着原地重建的新家喜笑颜开，刚拿到房就开始憧憬装修后入住的美好生活。
通讯员 张天鹏
现代快报/现代+记者
徐红艳/文 刘畅/摄（除署名外）
昔日棚户区变身小洋房
独立厨卫还有电梯，幸福感拉满
28日早上8点不到，就有很多原地回迁的居民在排队等待取号拿房。首批居民在交房现场重逢，在“欢迎回家”的条幅前，老邻居们畅谈新居新面貌，喜悦之情溢于言表。
“马上要拿新房子了，肯定激动啊！”“刚刚看了新房，真的很好，马上就联系装修了！”看着眼前漂亮时尚的现代化小区，60岁的张先生感慨万千。“过去我们住的是棚户区，破烂不堪、潮湿，外面下大雨、里面下小雨，整天看不见阳光。”刘先生原地回迁选了两套房子，套内总面积和老房子差不多，虽然是小户型，但拥有独立的厨卫、明亮的阳台，每栋楼还都配有直达电梯，这让他们的晚年生活更加便利。
步入小区，浅灰色石材与铝板勾勒出现代建筑立面，在阳光下熠熠生辉，6幢楼整齐排列，总高4—11层，无障碍坡道、智能安防系统、太阳能等设施一应俱全。
石榴新村的蜕变始于2020年。这个占地1.6万平方米、曾聚居1500人的“城中村”，因48%房屋面积不足35平方米、“一线天”“握手楼”密集、基础设施缺失等问题，居民们更新的意愿非常强烈。
69岁的汪立志是当天第一位取号拿房的回迁居民，一大早他就和老伴赶到了交付点。“以前是上世纪五六十年代的房子，条件跟现在不能比，现在是钢混结构，还有单独的卫生间、厨房，养老是足够了。”拿到约32平方米的新房后，汪立志和老伴仔细查验，畅想着未来装修后的样子。
项目实施单位南京越城建设集团有限公司，在交房现场设置了领号等候、材料审核、费用缴纳、业主验房等多个功能区域，由建设方、施工方、物业管理方共同组成的多个验房小组陪同住户验房，提供全程服务，详细解答住户的疑问。
告别“政府包办”
有温度的城市更新带来五年蝶变
2020年6月，石榴新村作为南京市推行城市更新的首个试点项目正式启动；2021年6月，A地块才正式开工；2023年下半年，A地块全面封顶……从“一线天”“握手楼”到如今的现代化小区，一路走来并不容易。
在焕然一新的小区内，有一面“时光墙”，墙上一张张老照片和如今崭新的社区景象形成鲜明对比，诉说着石榴新村“旧里新生”的蜕变。
回顾项目推进的五年历程，南京越城建设集团副总经理陶莹感慨万千。“项目靠近新街口，老百姓回迁意愿强烈，要满足所有人的需求，是一个不小的挑战。”她表示，由于产权归属情况复杂、主城土地征收成本高昂、开发规划控制严格、资金难以平衡等因素，该项目成为主城更新的“硬骨头”。
据了解，石榴新村城市更新项目摒弃了“一拆了之”的简单做法，采取以原地回迁为主，异地置换、货币回购、优先购买原地商用房屋相结合的城市更新模式，严格遵循“规划引领、因地制宜、政府帮扶、居民自愿”的原则进行“留改拆”。
在石榴新村的更新中，产权厘清与安置公平是最大挑战。在摸清情况、理顺关系的前提下，越城集团项目团队在全市创新推出“一张表、三张图、一套台账”权籍调查体系，通过“宗地分割+合并登记”的分期供地模式，于2022年11月完成全省首个城市更新项目报规报建，为同类项目树立标杆。
“定制”36种房型供选择
“石榴经验”写入《南京市城市更新案例指引》
从“住有所居”到“住有宜居”，石榴新村的蜕变不仅体现在一幢幢建筑的更新上，更是一座城市以人民为中心的发展理念的生动实践。
在项目安置方案上，为了最大化照顾到每一户居民，项目组明确了各种类型的置换和保障流程，并按照“一户一方案”的要求进行数据分析、模拟安置和成本测算。为了满足回迁住户多样化的居住需求，针对原房建筑面积与新建住宅得房率差异，项目打破常规，以套内面积为置换标准，设计了36种20平方米到67.5平方米的梯度户型，以满足不同家庭结构需求。该项目于2025年4月被写入《南京市城市更新案例指引》。
“28、29日这两天进行现场交付的共有200户居民。”陶莹告诉现代快报记者，整个石榴新村原来共有居民388户，选择回迁的居民共有259户。目前A地块交付200户，剩下的59户将回迁到B地块，目前该地块正在施工，预计年底前建成、明年交付。
此外，C地块后期还将进行改建，主要用于小区绿地、办公和物业用房。据悉，后期石榴新村还将通过新建配套休闲广场、街旁绿地景观、便民商业，积极融入城市发展的肌理之中。
随着A地块交房，石榴新村的更新经验正为中心城区提供可复制的路径，从“被动更新”向“主动更新”的转变实现了政府引导与居民参与的良性互动；多元筹资机制破解了主城更新资金难题；“一事一议”确权模式形成分类处理方案，为同类历史遗留问题提供司法参考。
